Comment échapper à la taxation de la plus-value immobilière ?
Détention du bien depuis moins de 15 ans
Les plus-values sur des biens détenus depuis plus de 5 ans bénéficient d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien immobilier. L’abattement est de 10 % par année de possession de l’immeuble au delà de la 5ème année de détention. (à propos du calcul de la plus-value) De ce fait, si vous possédez le bien depuis moins de 15 ans, malgré l’abattement vous paierez des droits.
Si vous ne désirez payer aucun droit, la seule solution sera de donner le bien. En donnant le bien, vous effacez la plus-value. Vous pouvez effectuer une donation en pleine propriété ou juste donner la nue-propriété et garder l’usufruit.
- Donation en pleine propriété : Cela peut vous permettre de réduire votre ISF, puisque le bien sort de votre patrimoine taxable. De plus, c’est aussi commencer à préparer votre succession, vous réduisez les droits de transmission que paieront vos enfants dans le futur. Vous bénéficiez d’un abattement de 159 365€ par enfant et par parent pendant 6 ans. En contre partie, les droits de donation peuvent être élevés suivant la valeur du bien.
Une donation de 600 000€ des deux parents à leurs deux enfants en pleine propriété n’entraine aucun droit !
- Donation de la nue-propriété : En donnant la nue-propriété à vos enfants vous conservez l’usage du bien immobilier : vous pouvez y habiter ou en percevoir les revenus. Cela vous permet de diminuer en même temps les droits de donation, puisque le calcul des droits s’effectue en fonction de l’âge de l’usufruitier. A terme, vos enfants ne paieront aucun droit de succession, ils accéderont à la pleine propriété automatiquement à votre décès. Vous n’effacez la plus-value que sur la quote-part correspondant à la valeur de votre nue-propriété. Mais attention, le bien reste dans votre patrimoine et l’ISF comptabilise la valeur totale du bien.
Détention du bien depuis plus de 15 ans
Vous êtes exonérés de plus-value puisque vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 15 ans. Vous échappez au paiement de l’impôt mais aussi des prélèvements sociaux. Attention un projet du gouvernement émet l’idée de faire payer quoi qu’il arrive les prélèvements sociaux (12,3%), même après 15 ans de détention.
- La vente : Si vous décidez de vendre, il est conseillé de réinvestir les fonds dans un placement peu fiscalisés à l’impôt sur le revenu, comme l’assurance vie par exemple. Si vous n’avez pas besoin du capital, il est utile de l’investir sur un placement sécurisé et rentable sur lequel vous pouvez effectué des rachats simplement, rapidement et peu fiscalisés : Just Invest vous propose d’investir sur le contrat d’assurance vie : meilleur taux national depuis 3ans pour les fonds euros, offrant un rendement de 4,51% nets en 2010.
- Apport à une SCI (lire article sur les avantage de la SCI) : vous préparez ainsi la transmission de votre patrimoine. En général, les associés donnent peu à peu des parts sociales de la SCI tout en gardant la gestion grâce aux statuts. La SCI entraîne des coûts de constitution ainsi que des frais de comptabilité annuels. La bonne entente entre les associés est souhaitée pour éviter la paralysie de la SCI.
